会社設立後１年経過・・と物件６

決算書

皆さん、こんにちは！！
前回からこれまた更新が大幅に遅くなってしまいました(><)
直近の動きとしましては・・、昨年の10月に設立した会社が何もしない中、1周年を迎えてしまい(^^;)、何もしてなくても、決算の手続きだけはせねば、、という事で繰越し可能な経費の持ち越しと納税（法人税）処理を税理士にお願いし、1年目を締めくくる事となりました。。
これが会社として初めての仕事となるとは・・。

ま～これも修行の一貫と思っていたら、物件６「造作物の金額を下げて急募！！」という条件に合う案件がなんと中目黒で出てきました〜︎
この物件は情報として見るのは初めてで（という事は造作物費用が高かった時は水面下で動いていた物件かもです）、一般に公開されたばかりの感じだったので即内見の応募登録しました︎

物件概要は、
　　階層　　 1F・・・◎
　　坪数　　 約13.1坪・・・〇
　　席数　　 約21席・・・〇
　　賃料　　 2.8万円/坪・・・▲

賃料が若干高かったのですが、場所を考えると納得出来る内容で、内装業者様と中を確認した結果、気になる点は２点。
この店舗の前のテナントはオーナー様ご自身で、自宅の１階でCAFEをやっていたのですが、届出的な物を全部自分でこなしていたらしく、抜け漏れがあるかもしれず
１．保健所に届出をしていないかもしれない
２．消防検査を受けていないかもしれない
１は受けていない場合、保健所から指導された部分を自費で修正すればＯＫ
　（金額的には、水回りを大きくいじる内容でなければ、そこそこで収まりそう）
２は、ぱっと店を見た中で、非常口の誘導灯が無かったのでこれはやばいかもの感じがしてしまいました。
火を扱う飲食店は他の業態に比べて消防の検査は厳しく、この建家は１階が店舗、２,３,４階が住居で、場合によっては全階層に非常灯やスプリンクラー等をつけなければ・・もありうるという事で、大変な金額になるかもしれず、内心冷や汗ものでした。。

早速、この２点について確認して頂いたところ、結論としては両方問題無く、
保健所は届出をしていたというのと、消防検査については、届出はしていなかったのですが、建屋の床面積が300㎡以下であって住居スペースが半分以上であれば、建物そのものが住居の扱いになるとの事で検査の届出を出していなくても大丈夫との事で、新しくテナントとして入っても届出の必要は無いと消防から連絡があったので一安心。。

現在、一番手でオーナー様の審査を受けている状況で、感触としては今までで1番良い感じがしています。（う～～ん、期待しちゃいます！！）

最近見たある番組で、
「命の授業」で有名なゴルゴ松本氏が、言霊を大事にしなければいけないという話をしていました。達成したい事を言葉として吐→（口で+と-の事を言う状態）き続け、マイナスの事を減らしていくと「叶」という字になり、願い続けた事が達成されるそうな・・・

是非あやかりたい

願い続けて約1年、ようやくその時が近付いて来ている気がしています。ここ数年頂けていないクリスマスプレゼントを、物件という形で手中に収める為にも、今一度気を引き締めて、契約︎その時の為に備えたいと思います。

素敵なワインラバーがたくさん集まるお店になる事を夢見て
(*´∀｀*)

物件の内見⑤のリベンジの筈が・・・

皆さん、こんにちは
前回から更新が大幅に空いてしまいました（＞＜）
と言いますのも、ある物件ですったもんだありまして…。。。
(^_^;)

というのも、前職そして現在飲食物件探しで関わってきた数多くの仲介業者の中でこれほどバカにされた事のない！！
という仕打ちを受けまして・・・その他にも色々と。。
書こうかどうか非常に迷ったのですが、悩んだ挙句「物件を探しているとこんな事もあるもんだ」という自分への戒めの為にも、記録に残しておこうと筆を取りました。

何があったのかというと･･･、

７月某日（前回物件⑤をＮＧと言われてから約３週間後）、急に物件⑤を扱っていた仲介業者から連絡があり、
「契約が決まりかけていたテナントが契約出来ないかもしれない」との事で急遽前向きな打ち合わせをする事になりました。

契約に至らないかもないかもしれないとなった理由は、
（少し登場人物が多いのですが、それを踏まえてお読みください）

退去日が決まっている前テナントと新しいテナントとの間で、造作物の購入金額300万円についてお互いに確認しあっていたのに、契約予定日の2日前に急に「減額してくれ」と新テナントが言い始めたらしく、１ヶ月ほど時間をかけて打ち合わせをしてきたのにこんなことを言い始めるなんて、ろくなテナントではない！！今まで長くお世話になった物件のオーナーに今後迷惑がかかるかも
しれないからこの話は無かった事にしてくれ。。と前テナントが言い始めたのが事の発端

※そもそも、退去日が決まっていて造作物譲渡金額の折り合いがつかなければ、①減額もしくは②退去日までに自費撤去しなければならないので前テナントは何を言っているのか！！というのが問題なのですが。。
当然物件オーナーもそのように思っており、早く減額に応じて退去してくれと言うのが本音だったそうです。
契約破棄で空き部屋になったら、賃料が入ってこないのですから当たり前ですね(^_^;)

それで、仲介業者としては感情的になっている前テナントの説得を諦めて、更に新しいテナント候補（これが私）を探さざる負えなくなった。。という事です。

打ち合わせをした時に、元々自分は条件を全部飲めるつもり（造作物をほとんど全て活用でき、非常に状態も良かった為）だったので、仲介業者はかなり安心しており、「契約予定日を既に超えてしまっているので、即物件オーナーと前テナントに話をして、来週早々にも管理会社から連帯保証人の収入確認の連絡がいくようにして、早く契約締結出来るように進めます」といって、打ち合わせを終えました。
これが７月２週目の週末。。

７月３週目早々に、保証会社から連帯保証人（親族）に連絡がいくという話だったのに待てど暮らせど連絡がなく、３週目中盤に「どうなってるの？」と連絡をするとトラブルがあったとの事。。

理由を聞くと、、

前テナントが管理会社に連絡して、私の親族への連来保証人確認の電話をストップさせていたとの事！！

「はぁ？」

少し耳を疑ってしまいました。
この前テナントに何の権利があってこんな事をしているのか？？？幾ら考えても分かりません。。

で、聞いてみると・・・
この物件の後継テナントは私を含めて３社目だそうで、１社目は契約前に急に賃料の減額を言ってきたそうで、物件オーナーが嫌がって見送りに。

２社目は上記の通り（何だか急に何か言い出す人が多いようで^_^;)
そして３社目の私も急に何か言い始めるのではと思ったらしく、仲介業者が連れてくるテナントは信用ならないので、前テナントが自分で後継を探すといって、話をストップさせる連絡を管理会社にしたというのが、実態だったそうです。

今更ですが、この前テナントの方。。一度内見をした時にお会いしていて、内見しながら30分位お話もしたのですが、非常に気さくな感じの方で、しかも共通の知人も何人かいたのでとても親近感を覚えていたのですが。。。
分からないものです(^_^;)

流石にこの行為はやりすぎだという事で、仲介業者がなんとか穏便に話を持っていくので少し時間をくださいとの事で電話を切りました。
しつこいようですが、これが７月３週目中盤。。

ここから、一切仲介業者から連絡が来なくなりました。。（あ、あ、あ、あ、あ、ありえない・・・・・・）

惚れた女性・・もとい、物件（ここ一年探してきて本当に一番良かった物件なんです）なので、契約さえすれば二度と仲介業者と会うこともないし、ここは穏便に済ませようと思い、連絡を待ち続けました。

７月３週、４週、８月１週、２週・・・
その間、仲介業者に対して送った恋文・・もとい、メールは約１０通
悲しいかな既読スルー（既読したかも確認できませんが。。。）となってしまいました（T＾T）

前職で不動産に携わっていた時にも感じていたのですが、一度揉め事のあった物件は無理して進めると結局契約後に色々と揉める事が多く、特に感情的になってしまっている人がいるとそれは尚更顕著でした。。
肝に銘じた筈だった事なのに、何故また同じ過ちを繰り返してしまうのか・・と言うのがこのフィクションのようなノンフィクションの結末です。。

先日、麻布十番に用事があり気になって物件を見に行ってみたら。。。
なんと、９月下旬に新しいお店がオープンするそうな。。
これにて完全にトドメを刺されました（ＴＯＴ）

今回だけは言わせてください！！

「チッキショー」ｂｙコウメ太夫

でも、捨てる神あれば拾う神ありで
自分のこの状況を、大変気にして頂いている方々に色々と繋いで頂き、新しいルートで物件情報を取得出来る環境を持つ事が出来ていい流れになってきています。

もう直ぐ！！！！！の予感がしています。。

素敵なワインラバーがたくさん集まるお店になる事を夢見て
(*´∀｀*)

いざ合羽橋へ

皆さん、こんにちは
今回は少々前の話になるのですが、合羽橋に行って食器やらグラスやらシルバーを見に行ってきた時の話です。

合羽橋とは・・・、ご存知だとは思いますが簡単に説明しますと
東京都台東区にあるかっば橋（合羽橋）道具街は、プロからアマチュアまで使える様々な調理道具や食器が手に入る場所。
通りを歩くだけでもお買い得品や珍しい商品が目白押しで楽しめること間違い無しで、器具だけでなくマニアックな食品サンプルも人気のある、日本一の道具街！！

という事で、まだお店は決まっていないものの
１．どのような食器・グラスがあって好みは何なのか？
２．食器類の質感とお値段の感覚を学ぶ
３．厨房設備についても一通り値段の感覚をつかむ（中古品を頼る事になりそうですが・・・）
といった事を目的に、風まかせぶらり帰れまテン散歩をしてきました！！！

知り合いの合羽橋大好きシェフに指南して頂きながら、画像のコックおじさんで有名なニイミさんからスタート。。
食器、ワイングラス、シルバー類をメインに見て廻り・・・・・、

いやはや、兎に角、種類が豊富過ぎてその場でこれが良い！！なんて判断が出来る代物ではありませんでした(^o^;)
廻っている途中で、知り合いの方にご紹介頂いた「飯田屋」さんにもお邪魔して、メディアに頻繁に出演されている６代目社長を探したのですが、その日は不在だったようでお会い出来ず無念(><)
色々と備品を購入する際は、必ず相談にのって頂こうと思いつつお店を後にしました！！

なんだかんだと、１２時から見始めて、休憩を挟みつつ１７時くらいまで商店街内にいて(^^;)
万歩計も１万歩越えで、最終的に日本酒のテイスティングを出来る「酒のサンワ」さんで１杯だけでは終わらない日本酒で締めくくる事としました(*´∀｀*)

あとは物件、物件！！

素敵なワインラバーがたくさん集まるお店になる事を夢見て
(*´∀｀*)

ライセンス契約について②

皆さん、こんにちは

　前回に引き続き、ライセンス契約について書きたいと思います。
そもそも「ライセンス契約」って何？、フランチャイズと何が違うのか？？
と思われる方もいるかと思います。

　大きな違いは主に２点
１つ目は、開業後の継続的な指導（サポート）の有無。
フランチャイズでは開業後の店舗運営も総合的にサポートされ、SV(スーパーバイザー)の派遣なども含まれているのが一般的。
一方、ライセンス契約は売り切り型のビジネスパッケージ。
商標やノウハウなどの提供・初期研修は行われますが、オープン後は店舗指導などの継続的な援助は行われない形態が多いと言えます。
２つ目は経営における自由度。
ライセンス業態によりますが、フランチャイズ契約に比べ経営の点で自由度が高くなります。仕入れ先やメニューの変更はもちろん、店名をオリジナルなもので出店できるライセンス業態も。
　元々、お店の名前や既にレパートリーとして持っている料理等は、自分の考えたものを使いたいと思っていたので、ライセンス契約というものが自分にとってかなり良いとこ取りであると認識出来ました。

　更に自分にとってありがたいのは、２つのリスクヘッジが出来る事。
１つ目は、「経験豊富な料理人を雇用する必要が無い」という事。
シェフは必ず雇わねばと決めているのですが、人材難の今では腕の良いシェフの採用費はバカにならず、また募集をかけても思い描く料理人を雇える保証もありません。
プロの料理人であればそれに見合った人件費が継続的なコストとなり、退職リスクもあります。
　このような理由から、仕組み化された食事提供が行える業態を利用し、人的リスクの最小化が図れる事に魅力を感じました。
２つ目は、「料理の技術を引き継ぎやすい」という事
この業態をを利用することで、自らがメニュー開発をゼロから行う必要もなく、研修に参加してオペレーションも学べます。
それから、未経験者でも調理できるメニューが始めからマニュアル化されており、従業員に調理業務を引き継ぐことも容易。
仕組みとしてのノウハウが蓄積されやすく、店全体のスキルアップとリスクヘッジに繋がる。
　この２点以外に更にありがたく思っていることがあって・・・、
お酒をどこから仕入れようか・・・という事も迷っていたのですが、この契約によって、常時１００種類程のワインを仕入れられる環境を確保出来るのと、試飲会にも呼んで頂けて、インポーターとの接点も持てる事が分かり、お酒の仕入れについて若干感じていた不安も無くせて一石二鳥な契約が出来る事になったのでした。
　最終的に、当初提案された５年の契約期間を３年にして頂き、それまでにしっかりと技術を身に付けて、自分のオリジナルのお店に近付けていく事になります。

という事で、後は本当に物件！！、そしてビジネスパートナーとなるシェフ探し！！という事になります。
とにかく前進、前進！！！！！！

素敵なワインラバーがたくさん集まるお店になる事を夢見て
(*´∀｀*)

ライセンス契約について①

皆さん、こんにちは

今回は物件の話から離れて、違う話をしたいと思います。
私は脱サラをするまで、全く飲食業に関わっていなかった為、物件を確保して
お店を始められるまでは、可能な限りアルバイトをして、ホールサービス、料理の仕込み等の経験を積まねばと思いこなしてきました。最初のアルバイト先は、訳あって４ヶ月程で卒業し、その後もいくつかお店を転々としたのですが、どうしても技量的に追いついて来ないのが「料理」の部分。。

自分が不安に思っている部分は大きく２点ありまして・・・

１．お店を始めるにあたり、シェフが必ず必要になるのは分かっているものの
どのような料理構成にするかを決めるのは自分で、ベースは自分で考えなくてはいけない。

２．シェフは職人なので、技量があればあるほど条件のいい所で働きたいと思うもの。いつかはいなくなると考えなければならず、お店の料理レベルを下げない工夫が必要。

１についてはベースは大体考えていて、いかに仕込みのやり方等を工夫して標準化出来るかがカギだと思っているので、時間さえかければなんとかなると思っているのですが、、、
２については簡単に解決は出来ないと思ってしまいます。。

なんとかならないものかと思っていたところ、「マニュアル化されたメニューを買う契約をして、安定した料理を出して、その契約期間中に自分の料理のレベルを上げて、契約解除後もシェフの技量に関係なく料理提供が出来る」といった事が可能な、あるワインバル（このワインバルは、都内に直営店・ライセンス契約店含めて15店舗ほど展開）とのライセンス契約についての紹介を頂き、料理メニュー、扱っているワイン共に自分がイメージしているものに近かった為、本格的に検討を始めました。

次回に続く！！

素敵なワインラバーがたくさん集まるお店になる事を夢見て・・・、最後の文句少し変わりました
(*´∀｀*)

物件の内見⑤

皆さん、こんにちは
物件の確保・・・、ここまで苦戦するとは…。。。
(^_^;)

という事で久しぶりの投稿になってしまいました。。
今回の案件は候補エリア内ではなかったのですが、契約キャンセルの為出てきた麻布十番の物件で、韓国大使館近くのフレンチの居抜きをご紹介頂きました。

物件概要は、
　　階層　　 1F・・・◎
　　坪数　　 約11.5坪・・・〇
　　席数　　 約18席・・・〇
　　賃料　　 2.5万円/坪・・・▲

賃料が若干高かったのですが、場所を考えると納得出来る内容で、即内見の予約をし、
内装業者様に同行頂こうかと思いましたが、事前に大まかに使っている設備を教えて頂いていたのと、スケジュールの調整が出来ない程、急な日程だったので一人で内見してきました！！

設備の内容からして、電気やガスの容量は十分に足りていて、気になるといえば…、

１．営業８年目との事で、エアコン、冷蔵庫、冷凍庫等の機器が壊れやすい時期になってきている（かなり設備は綺麗に使われている）
２．前テナントはゆったりと席数を取っていて、１４席で営業していたがどの位席数が増やせそうか？
３．前テナントが近所の大きな箱に引っ越すとの事で、どの位設備を置いていってくれるか？

この辺りを中心に確認。

１については、現在普通に稼働しているとの事でこればっかりは使ってみないとわからないのと、グリストラップの破損等もないようなので取りあえずは問題なし。

２については、カウンターに５席確保出来ることから、50cm×80cm（2人用）のテーブルがいくつ入るかを確認。何とか６テーブル確保でき、団体様なら机を繋げる事で18～20名まで対応できそうという事で問題なし。

３については、前テナントが入る大きな箱も元はフレンチだったという事で設備は全部置いていくとの事。冷蔵庫、冷凍庫、コンロ、オーブン等は元より、湿度管理出来るワインセラー２台（100本入り）＋デイリーワイン用のセラー１台（50本入り）もそのままおいていって頂けるとの事で、何だかそのままお店を開いて使えてしまえそうな感じです！！

　この内容で造作物300万との事で、値下げの交渉をしたものの、他の候補者の事もあるのでその場では進展なく内見を終えました。。

この後の流れはどうなりますか？と確認したところ、「既に内見を終えている候補者がいて、その人がパスしたら・・」との内容。。

「ええ～！！、横並びって事ではないんですかぁぁぁ～。。。」

条件の良い物件は、何かと業界新参者にとってはやはり厳しい(^_^;)「契約の印鑑が押されるまでは分かりませんから。。」なんてお慰みを受けながら、1週間後に仲介業者に連絡したところ、「検討している候補者が前向きに考えているとの事で、決まってしまいそうです。。」との回答

う～ん、難しいですね。。
本当に、限りなく情報が出廻る前の物件でないと、条件の良い物件は確保が出来ない事を再認識させられました。

という事で、これから物件情報確保の為のちょっと新しい試みをしようか思っています。
詳細は次回に。。

素敵なワイン女子がたくさん集まるお店になる事を夢見て
(*´∀｀*)

物件の内見④

皆さん、こんにちは
物件の確保・・・、年を越しても引き続き大変苦戦しております
(^_^;)
そんな中、今までで1番の物件を紹介頂きました。中目黒駅から徒歩5分のイタリアンで4年間営業した居抜き案件‼︎

今回の物件概要は、
　　階層　　 1F・・・◎
　　坪数　　 約16.9坪・・・◎
　　席数　　 約25席・・・◎
　　賃料　　 2万円/坪・・・◎

ほぼ条件通り、何よりも賃料が破格で安く、むしろ何かあるのかなぁと思ってしまう程。
内見を、知り合いの料理研究家の方にご紹介頂いた内装業者様と一緒に行い確認した結果、レイアウト的に改装する部分も無く、
1.厨房のエアコン
2.グリストラップの修理
3.一部設備の入れ替え
4.ファサート工事
5.サイン工事
辺りの見積もりで、約200万円。

これはもし契約出来れば、かなり投資を抑えて出店が可能になります。

ただ、これだけの案件なだけあってスピード感がとてつもなく早く…、下記の書類を稼動4日程で揃えなければならず

1.商業登記簿謄本
2.会社の印鑑証明書
3.会社案内もしくは事業のコンセプト
4.連帯保証人の身分証明書
5.連帯保証人の略歴書
6.連帯保証人の印鑑証明書
7.連帯保証人の源泉徴収票

個人の分は問題ないのですが、連帯保証人の印鑑証明書辺りは平日だと取りに行けない可能性もあり、かなり日程的に厳しいと感じていました。

しかし、心配しなければならなかった事は納期的な事ではなく、連帯保証人になる、ならないの確約を取る事でした(^_^;)
充分過ぎる程、出店についての説明などはして合意は取れていたつもりなのですが、
当初予定していた出店時期などのスケジュール感がズレ込んできた時の説明を怠っていた事、そして緊急で動いてもらわなければならない…の部分に理解を得られず、別の方（といっても勿論親族ですが）にお願いする事になり、かなりのバタバタ感がありました。

やはり、保証人と連帯保証人との違いは大きく親族とはいえ、簡単に合意してもらえるものではないという事が改めて身に染みました。（ある意味まともな判断をされたという事になります）

今回は、たまたま年金受給者を連帯保証人に立てて、保証金を積み増しする事で審査の土俵には乗る事が出来たのですが、次回以降どうしたものか頭を悩ましています…。連帯保証人について何か良い対処法をご存知の方いらっしゃいましたら、是非アドバイス下さい‼︎

という事で、ここまでお話ししたらお分かりだと思いますが、本物件は和食のお店に流れてしまいました(^_^;)
前回のスケルトン物件の時もそうでしたが、対抗馬の数が今回も２０件ほどあったようです。
この条件ならしょうがないかとも思うのですが。。。

物件を探し始めて約半年になりますが、いい加減現実的で出店の確率の高そうなエリアにまで範囲を広げて考え始める必要がある事が身に染みてきておりまして（遅いよと言われるかもしれませんが・・・）マーケットサイズと競合店との関係を現在調査しており、近々こちらのブログにもアップさせて頂こうと思っております。

物件情報をお持ちの方からのご連絡、是非是非お待ち申し上げます。

素敵なワイン女子がたくさん集まるお店になる事を夢見て(*´∀｀*)