物件の内見②

皆さん、こんにちは

物件の確保・・・、引き続き大変苦戦しております
(^_^;)

そんな中、中目黒駅から徒歩２分ほどのところに、居抜き案件があるという情報が入り内見してきました。
（この案件は、現テナントがまだ解約予告しておらず、オーナーさんも知らない話なのでお店の詳細については少しぼんやりと書きます）

前回も書きましたが、希望条件は以下の通りで

希望条件

　　階層　　 1F or 2F
　　坪数　　 10～15坪
　　席数　　 20～25席
　　賃料　　 ～3万円/坪

今回の案件は、

　　階層　　 1F・・・◎
　　坪数　　 約10坪・・・〇
　　席数　　 17席・・・▲
　　賃料　　 3.2万円/坪・・・▲

条件的には若干希望からは外れてはいるものの、かなり許容範囲内！！
期待が膨らみます。

ただ、事前に分かっていた情報として懸念事項が３点

１．造作費が、なななんと・・・700万円とかなり高い！！
　（10年以上営業していて、平面図から見る限り厨房機器がある感じではない）

２．希望の席数25席は、カウンター8席、テーブル17席位の比率をイメージしていますが、本案件は、カウンター11席、テーブル6席（しかもテーブル固定）なのでこの比率を上手く変えられる内装工事が出来るか？

３．ワインセラーなどの大型設備を問題なく配置出来そうか？

このあたりを確認しつつ、内見をしました。

自分は内装工事の内容については疎いので、9月4日にブログで書いた「セミナーへの参加」でお世話になったＴ社の担当の方にご紹介頂き、居抜きで小規模の店舗改装を得意にしている業者さんにご同行頂き内見に行ってきました。

今回は変更点として、カウンターとテーブルの比率を大きく変えたいという事をお伝えしました。
（テーブルの比率を変えたい理由は、ワインはボトル1本を４～７，８人でシェアしながら楽しむケースが多いので、テーブル席を多めにとって机を繋げたりしながら他人数にも対応出来るようにしたいと考えているからです）

やり方としては、カウンターを一部削ってテーブルのおけるスペースを増やす。
その際に、①水道、ガスといった配管がどのように影響するか、②カウンターを壊す事でどの位工事費用がかかるのか等を見積もってもらった結果・・・・・。

内装工事費用、外装（サインなど）工事費用、追加で購入が必要な厨房機器及び設備で
ざっくりと600万位かかるのではとの回答でした
（T０T）
高額になってしまった理由は、結局カウンターを削ったあと移動したり配管の埋め変えをする事での費用が嵩んでしまったから。。

物件取得費用が約600万、造作費用700万、工事費諸々600万、それから最初の運転資金・・・、を考えると、2000万以上を最初に絞り出す事になり1店舗目のお店に掛ける額としては中々の勇気がいる（しかも居抜きで＾＾；）という判断で今回も見送る事になりました。。

何とか安くならないかという事で造作費用の700万についても確認したところ、
実質は数十万くらいの価値しかな設備ですが、テナントオーナーの真意は
「赤字経営な訳ではないけど、管理が面倒だから手放そうかな」という位の気持ちなので、強気で立地の良さを造作費に乗せている感じであり、ほぼ交渉にも乗らないという事が分かり、これが断念を更に後押ししました。。

これから年の瀬に入り飲食店としては掻き入れどきになりますが、それをもって営業を終了する店舗も出てくるかと思います。なんとかそういった情報に希望を見い出しつつ、もう明らかに今年の出店は無理なので何とか今年度中の出店を目指して頑張ろうと思います。

素敵なワイン女子がたくさん集まるお店になる事を夢見て
(*´∀｀*)